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A entrada em vigor da reforma tributária deverá alterar a análise sobre imóveis mantidos em holdings patrimoniais. Em determinadas situações, a cessão gratuita de imóveis aos sócios ou familiares poderá gerar a incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), conforme as regras da Lei Complementar nº 214/2025.

Embora a tributação não seja automática, especialistas alertam que operações antes vistas como de baixo risco passarão a exigir avaliação mais criteriosa, sobretudo quanto à forma de aquisição do imóvel e ao aproveitamento de créditos tributários.

A cessão gratuita será tributada em todos os casos?

Não. A própria sistemática criada pela reforma prevê que a incidência dependerá das características de cada operação. Segundo especialistas, um dos principais fatores será verificar se o imóvel gerou créditos de IBS e CBS quando foi adquirido pela holding.

Em linhas gerais, imóveis integralizados ao capital da empresa, sem geração de créditos, tendem a não sofrer incidência dos novos tributos apenas pelo uso gratuito do sócio; já imóveis adquiridos em operações tributadas, com aproveitamento de créditos de IBS e CBS, poderão ser enquadrados em hipóteses de tributação quando cedidos gratuitamente a partes relacionadas. Por isso, cada operação deverá ser analisada individualmente.

Outros tributos também podem ser afetados

Além do IBS e da CBS, a cessão gratuita poderá produzir reflexos em outros tributos. Dependendo do regime da holding e da forma como o imóvel está registrado contabilmente, podem surgir impactos no Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e na Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). A avaliação considera fatores como a finalidade do imóvel, a existência de remuneração pelo uso, a escrituração contábil e o regime tributário adotado pela empresa.

Cautela com imóveis de uso pessoal

Advogados tributaristas destacam que imóveis destinados exclusivamente ao uso pessoal dos sócios, como residência, casa de praia ou casa de campo, já exigiam cuidados ao serem inseridos em holdings patrimoniais. Com a reforma, esse planejamento passa a exigir atenção ainda maior. A recomendação é que os imóveis mantidos pela holding estejam alinhados ao objeto social da empresa, sendo usados em atividades como locação, arrendamento, exploração econômica ou alienação, o que reduz riscos de questionamentos fiscais.

Cadastro Imobiliário Brasileiro amplia a fiscalização

Outro ponto de atenção é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), prevista na Lei Complementar nº 214/2025. O cadastro funcionará como identificador nacional único dos imóveis urbanos e rurais, reunindo informações hoje dispersas entre cartórios, municípios, órgãos públicos e administrações tributárias. Com essa integração, a Receita Federal e os fiscos poderão cruzar dados com mais facilidade, fortalecendo o acompanhamento das operações com imóveis. A implementação do CIB será escalonada, começando pelos órgãos federais, Distrito Federal, capitais e serviços notariais e registrais, com posterior expansão aos demais entes.

O que muda para empresas e contadores

A principal mudança é que o simples fato de um imóvel estar disponível gratuitamente a sócios ou familiares deixa de ser analisado apenas sob a ótica do Imposto de Renda. Com a chegada do IBS e da CBS, será preciso avaliar a origem do imóvel, o histórico de créditos tributários, a finalidade econômica do bem e a documentação que formaliza seu uso. Para empresas com holdings patrimoniais, é um momento oportuno para revisar estruturas societárias e operações com imóveis, verificando se o planejamento segue compatível com as novas regras e evitando riscos de autuações futuras.